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王晓梅与都江堰舍柯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

高槐律师

2019-03-26查看:587成功案例

律师观点分析

四川省都江堰市人民法院

(2018)川0181民初3956号

原告:王某某,女,1981年12月24日出生,汉族,住四川省都江堰市经济开发区。

委托诉讼代理人:高槐,四川荣恩律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孙鹏,四川荣恩律师事务所律师。

被告:都江堰某房地产开发有限公司。住所地:四川省都江堰市幸福街办观景路*号。

法定代表人:魏某某。

委托诉讼代理人:付劲松,四川都江律师事务所律师。

原告王某某与被告都江堰某房地产开发有限公司(以下简称“某房地产”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月10日受理后,依法适用简易程序进行审理。原告王某某及其诉讼代理人高槐、被告某房地产诉讼代理人付劲松到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

王某某向本院提出诉讼请求如下:1、解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《购房补充协议》;2、王某某将位于幸福镇观景路蜀西商城5幢1层24号(备案号89730)商铺退还某房地产;3、某房地产退还王某某购房款229432元、办证费用8607.12元;4、判令某房地产按《商品房买卖补充协议》约定向王某某支付违约金33955.94元,即229432元×1/1000×74月×2(证);5、判令某房地产赔偿王某某房屋溢价损失276668元(按现房价1.5万每平方米计算,减除购房款229432元,最终以第三方评估为准);6、诉讼费用由某房地产承担。事实和理由:2011年7月14日,王某某与某房地产签订《商品房买卖合同》,约定由王某某购买某房地产开发的位于都江堰市幸福镇观景路蜀西商城5幢1层10号商铺一套,面积33.74㎡,套内面积24.5㎡,房屋价款353693元。当天双方签订《商品房买卖补充协议》,之后王某某按约支付了房款及办证费,但某房地产至今未办理房产证及国土证。在庭审中,王某某将上述事实和理由变更为,某房地产已经于2018年11月6日为其办理了不动产权证,但已逾期两年,该行为违反了合同约定并给王某某造成损失,故诉至法院,支持其诉讼请求为盼。

某房地产辩称,实际办证时间没有两年,2017年双方签订补充协议后才确定最终购买房屋的面积,并将多余的房款退还给王某某,办证推迟的原因是房管局在地震之后重新测量面积而导致的,在签订补充协议之后某房地产已经及时备案,不动产登记中心在2018年11月6日正式下发不动产权证,该房屋所有权已经归属王某某,某房地产已经按约定履行完毕。

王某某向本院提交如下证据:1、双方身份信息,拟证明双方诉讼主体适格;2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》,拟证明双方法律关系及权利义务;3、《收据》4张,拟证明王某某已履行完缴费义务;4、《商品房买卖合同摘要》,拟证明本案诉争房屋备案时间2015年6月30日;5、《购房补充协议》,拟证明某房地产未及时办理产权证而构成违约。某房地产就此发表了质证意见,对王某某提交的上述证据真实性无异议,但认为不能证明其主张。某房地产向本院提交的证据为不动产权证书,拟证明涉诉房屋所有权属于王某某,某房地产已履义务。王某某认为此证据并不能证明某房地产按约定及时履行。本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在案佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2011年7月14日,某房地产与王某某签订《商品房买卖合同》,约定王某某购买某房地产开发的位于幸福镇观凤村蜀西商城第5幢1层24号(后庭审中某房地产提出此房屋被房管局审定编号为10号)商品房。此合同约定该商品房建筑面积共33.73㎡,其中专有建筑面积24.50㎡,每平方售价10486元,总金额叁拾伍万叁仟陆百玖拾叁元整。王某某采用分期付款的方式,即在签订合同当日付全款总额的65%,229900元(大写:贰拾贰万玖仟玖佰元整)。剩余尾款35%,123793元(大写:壹拾贰万叁仟柒佰玖拾叁元整)在2011年12月前付清。同日,双方又签订《商品房买卖补充协议》,约定交房时间为王某某付清房款的65%之日(2011年7月14日),并从2011年8月1日起开始收取租金。在王某某付清总房款353693元(含返房租抵房款39455元)及办证费14301.62元之日起,某房地产应在365个工作日内向房管局办理完购房备案登记、房产证和国土证手续。任何一方违约的,违约方应按购房款总额的月千分之一支付违约金。双方又于2017年1月7日签订《购房补充协议》,约定按房管局核定的备案办证面积33.74㎡和备案金额229432元办理不动产所有权证,并按现行办证税费标准退还王某某已支付的购房款及办证税费共129955.5元。王某某分别在2011年6月30日向某房地产支付定金20000元,于2011年7月14日支付购房款209900元,2011年12月20日支付代收办证费14301.62元,2013年5月25日支付房款84338元,加上返房租抵房款39455元,至此王某某按约定付清了所有房款及税费。另查明,在2018年11月6日都江堰市国土资源局颁发了以王某某作为权利人的都江堰市幸福街道办观景路1号5栋1层10号商品房的不动产权证。

本院认为,王某某与某房地产2011年7月14日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》,2017年1月7日签订的《购房补充协议》,系双方真实意思表示,依法成立并有效,应受法律?;?。关于王某某提出的要求解除双方合同的诉讼请求,双方在《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》及《购房补充协议》均未约定解除合同的情形,鉴于某房地产已为王某某办理了涉诉房屋的不动产权证这一事实,双方合同目的已经实现,本院认为双方亦不属于合同法定解除的情形,故对王某某提出的要求解除上述协议并返还其已支付购房款、办证费及房屋溢价损失276668元的诉讼请求不予以支持。

关于王某某提出的要求某房地产支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求,根据《商品房买卖补充协议》第五条之约定,某房地产应在王某某付清总房款及办证费之日起365个工作日内办理完购房备案登记及不动产权证手续,而王某某付清购房款及办证费的时间为2013年5月25日,某房地产应在2014年5月25日[a1]履行完办证手续,但实际办证时间为2018年11月6日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定,某房地产应当按约承担逾期办理不动产权证的违约金。需要明确的是,在双方签订的《购房补充协议》中,对本案争议房屋的总金额进行了变更,即双方同意按照房管局备案金额229432元,合同约定按两证计算违约金,但因政策调整,双证合一,本院认为按一证计算违约金为宜,故某房地产应支付王某某的逾期办证违约金为12159.90元(229432×1‰×53个月)。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款之规定,判决如下:

一、被告都江堰某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某某已支付逾期办理不动产权证违约金12159.90元;

二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费9286元,减半收取4643元,由原告王某某承担4443元,被告都江堰某房地产开发有限公司承担200元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

员 何

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二〇一八年十二月三日

法官助理 邓  娟

员 刘胡会子

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